Reformas integrales de casas y pisos: lo que necesitas saber

¿Has encontrado la casa perfecta, pero es muy antigua y necesita un retoque? ¿No quieres dejar tu casa, pero te has cansado de ver siempre los mismos suelos y paredes? Tenlo claro: necesitas un proyecto de reforma de vivienda integral. ??

Sabemos que el proceso de reformar una casa puede ser largo y complicado, pero, si lo conoces desde el principio y te dejas aconsejar, todo saldrá mejor de lo esperado.

Sigue leyendo para saber qué es un proyecto de reforma de vivienda integral y cuánto cuesta.
 

¿Qué contiene un proyecto de reforma integral del hogar?

Como su propio nombre indica, un proyecto de reforma de vivienda integral consiste en renovar el espacio de arriba a abajo. Tabiques, distribución, instalación eléctrica, puertas, ventanas, suelos, sistemas de calefacción y refrigeración… todo entra en este tipo de proyectos.

La vivienda no solo cambia en su aspecto exterior, sino que se renuevan aspectos muy importantes como el aislamiento o las tuberías. 

El diseño de los espacios también es fundamental. En las reformas de casas antiguas, por ejemplo, es muy habitual que se derriben casi todos los tabiques y el espacio se quede “desnudo”. ¡Toda una oportunidad para reimaginar tu hogar! ?

Un proyecto de reforma integral supone compaginar muchos oficios y tener en cuenta muchas variables (ventilación, comodidad, estructuras, materiales…) de ahí que contar con ayuda profesional sea del todo aconsejable.

Este proyecto incluye aspectos como:

• Concepto. El estudio analiza tus necesidades, gustos y presupuesto, y trabaja mano a mano contigo para crear el concepto de reforma. ?
  
  Se realizan planos y renderizados 3D para que la propuesta sea lo más realista posible y se aplican los cambios necesarios hasta llegar a la propuesta que más se adapte al cliente. 
  
  
  
• La gestión de los permisos necesarios con las autoridades (en este caso, los ayuntamientos). El equipo de arquitectos que te ayude redactará y presentará las licencias con todos los requisitos. ?
  
  
• Proyecto de ejecución con los detalles de la reforma para que los oficios tengan una guía para trabajar.
  
  
• Dirección y ejecución de obra. El estudio de arquitectura puede ocuparse también de coordinar y supervisar la obra para asegurarse de que todo se lleva a cabo de acuerdo al proyecto. 

 

Durante la ejecución, comprueban que los materiales y calidades sean los correctos y se acaba con la decoración de los espacios.  

Como ves, una reforma de vivienda integral son palabras mayores. No te abrumes demasiado, estudia cada detalle y el resultado será justo el que buscabas. ¡Reformar una casa puede ser muy divertido! ✅

¿Cuánto cobra un arquitecto por redactar el proyecto?

Quizá la respuesta a esta pregunta es lo que más te preocupa, pero te aseguramos que tanto el proceso como el resultado de reformar una casa serán mucho mejores si tienes la ayuda de un profesional. 

Piensa que el arquitecto no te está cobrando solo por unos planos. Detrás de eso hay años de estudio, trabajo y experiencia. Además, adquieren una responsabilidad respecto al resultado final. 

También te aconseja sobre proveedores, oficios, materiales… es como un director de orquesta. Y te tramitan la burocracia. 

Antes, los precios estaban fijados por el Consejo Superior de Arquitectos, pero ahora es cada estudio el que establece sus tarifas. Lo que supone que hay una amplia gama para elegir. ?

No obstante, el precio del proyecto suele basarse en el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.), que se refiere al total de los costes de materiales y mano de obra. El estudio cobrará, en general, un porcentaje de ese coste.

Normalmente, ese porcentaje se sitúa entre el 4% y el 10%, y depende de muchos factores como el tamaño de la obra (cuantos más metros cuadrados, menor será el porcentaje aplicado). 

A la hora de elaborar el presupuesto, los oficios que intervienen en la obra (pintura, carpintería, instalación eléctrica…) están reflejados en capítulos, cada uno con el coste correspondiente. 

Así, la suma de los costes de todos estos capítulos dan como resultado el Presupuesto de Ejecución Material. 

Respecto a la distribución de los pagos, el Colegio de Arquitectos de España recomienda lo siguiente en función de las partes del proyecto de reforma de vivienda:

? Pago del 10% de los honorarios totales cuando el cliente acepte la obra, lo que supone la formalización del contrato de reforma integral.

? Pago del 30% de los honorarios al recibir el proyecto básico (planos, memoria descriptiva y presupuesto general).

? Pago de otro 30% por el proyecto de ejecución (planos, instalaciones, mediciones, detalles constructivos…).

? Pago del 30% final por la dirección de obra. 

Recuerda, esto es solo una guía. Estudia muy bien los presupuestos de los estudios con los que consultes antes de lanzarte a contratar un proyecto de reforma integral de vivienda.

 

¿Qué tipo de licencia de obras necesito?

 

¡No te precipites! Antes de empezar a tirar paredes, necesitas una licencia expedida por el ayuntamiento de la localidad donde esté la vivienda. 

Es la licencia de obras, y hay tres tipos en función del tipo de trabajo a realizar:

• Comunicación previa (obra menor). Si no se van a demoler más de 22 m2 de tabiques o solo vas a alicatar el baño. 

En este caso, puedes tramitar la licencia por tu cuenta sin necesidad de un técnico. Una vez la presentes en el ayuntamiento, ya puedes empezar. ¡Pico y pala! ?

 

Si has tirado la casa por la venta y te animas con una reforma integral, entonces necesitarás una de estas dos licencias:

• Declaración responsable en materia de obras. El técnico que redacte el proyecto manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos de la normativa. Además, la obtendrás nada más solicitarla. 
• Licencia de obra mayor. Esta es la que necesitas si vas a hacer cambios en la estructura, la fachada, cubiertas… eso sí, ¡sin volvernos locos!
  
  Esta es menos ágil, y suele tardar bastante en ser aprobada. Para evitarte problemas, no empieces la obra hasta que no la obtengas. ❌

 

¿Cuánto cuesta la licencia de obras?

Al reformar una casa, la burocracia puede ser lo más tedioso del planeta, sí. Pero, aunque la obra que vayas a realizar en tu vivienda sea más o menos sencilla, un requisito indispensable es que solicites un permiso de obra en tu ayuntamiento. ?

Si solo vas a cambiar una puerta o a pintar las paredes no es necesario, pero todos los proyectos y reformas que requieran de supervisión técnica y estén realizadas por expertos necesitan de ese trámite. 

Para solicitarlo, contar con la ayuda del estudio de arquitectura que esté gestionando tu reforma es la mejor opción. Créenos, te evitarás un quebradero de cabeza.

Este permiso lo emite el ayuntamiento de la localidad donde esté el inmueble a reformar, y en la solicitud se detalla el tipo de obra a realizar, el informe del arquitecto que lo dirigirá, y algún que otro papel más. 

Todo esto está muy bien, pero ¿cuánto cuesta la licencia de obras? Como pasa casi siempre, no podemos darte un importe concreto. El coste depende del municipio donde realices la obra. ?

Sí que podemos concretarte que las tasas que tendrás que pagar, generalmente, son:

 

• Tasa por prestación de servicios urbanísticos. Se trata de un pago inicial por la tramitación administrativa del expediente. Según el Ayuntamiento, esta tasa es obligatoria o no y en algunos casos también será restada del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. 
  
  
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Comúnmente conocido como el ICIO, corresponde al 4% del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra. Básicamente es la licencia de obras. Una vez pagada la tasa, la licencia tiene una caducidad en función del Ayuntamiento, por ejemplo de dos años aquí en Murcia.
  
  
• Depósito de garantía o fianza de residuos. Es la garantía sobre la gestión de residuos de construcción y demolición. Corresponde al 0,08% del PEM y se devuelve al final de la obra al entregar los albaranes o certificados de vertido de escombros.
  
  
• Tasa por utilización privativa del dominio público local. Cuando se va a ocupar espacio público con andamios, contenedores, etc. Depende de la calle en concreto, de los metros cuadrados que se ocupen, etc. 

 

⚠ El precio de la licencia de obras también variará según el coste de la reforma. Por ejemplo, para una de unos 20.000 euros, la licencia de obras rondará entre los 700 y los 1.100 euros. 

Una horquilla muy amplia, es verdad. Pero es que, en función del tipo de reforma, puede que no tengas que pagar alguna de las tasas. Por ejemplo, la de utilización de dominio público no la pagarás si no utilizas elementos que ocupen la vía pública. 

Como ves, una reforma de vivienda integral conlleva muchos aspectos a tener en cuenta. Esperamos haberte aclarado algunos de ellos y, sobre todo, te recomendamos que cuentes con profesionales para ayudarte en la tarea.

En UNO100, tenemos experiencia en este tipo de proyectos y reformas, además de en la dirección de obra. Si estás planteándote reformar una casa, ¡estamos aquí para ayudarte!