Licencia de primera ocupación, licencia de actividad, cédula de habitabilidad… ninguno de estos tres conceptos suena demasiado atractivo, ¿verdad? Aun así, si planeas mudarte a una nueva casa, es importante que los conozcas. Pero no hay de qué preocuparse, ¡estamos aquí para explicártelos! 🙋

Licencia de primera ocupación: qué es, precio y cómo obtenerla

La licencia de primera ocupación es uno de los certificados más importantes a la hora de estrenar casa, y el encargado de expedirla es el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble. 

Es un trámite obligatorio para todas las viviendas y edificios de nueva construcción. Esta licencia garantiza que tu vivienda cumple con los requisitos de salubridad y seguridad que permiten que se destine a un uso residencial. 

Y esto se produce siempre y cuando la vivienda se ajuste a la licencia de obra que se aprobó antes de que las obras comenzarán y que, en caso de que algo sea diferente, ese cambio respete la normativa urbanística, ambiental y de seguridad que se le aplique. 

Así que, ¡enhorabuena! El Ayuntamiento acaba de reconocer que tu inmueble puede ser habitado. Qué alivio, ¿verdad? Y es que la licencia de primera ocupación es fundamental para que puedas escriturar tu vivienda o solicitar una hipoteca. 📜

De hecho, algunos tribunales han anulado compraventas de inmuebles por carecer de esta licencia, lo que impide que sean inscritas como viviendas. También la necesitarás para contratar los suministros, por cierto.

 

¿Cómo y cuándo tengo que solicitarla?

La licencia de primera ocupación tendrás que solicitarla cuando:

  • haya finalizado la construcción de la obra nueva
  • hagas una reforma integral de la vivienda o hagas obras que cambien su configuración (por ejemplo, si amplías o rehabilitas una vivienda antigua)
  • conviertas una vivienda en una en una oficina o construyas una casa en lo que anteriormente era un local comercial

El proceso para solicitar la licencia de primera ocupación no es lo más divertido del mundo, pero ahí está. Estos son los pasos a seguir:

  1. Se realizará una revisión final de las obras por parte de la dirección facultativa
  2. Después, la dirección facultativa, el promotor y el constructor firman un acta de finalización de obra.
  3. La dirección facultativa firma y emite un certificado final de obras
  4. El Colegio Territorial Profesional visa el certificado final de obras
  5. Ahora, hay que entregar una serie de documentos a tu Ayuntamiento:

            – Solicitud de licencia de primera ocupación

            – Justificante del pago de tasas

            – Certificado de finalización de obra

            – Planos de final de obra o memoria de modificaciones, si se trata de una rehabilitación

            – Calificación del inmueble, si es de protección oficial 

            – Certificados de instalaciones y suministros 

Los técnicos del Ayuntamiento correspondiente revisarán la obra

Si el resultado es favorable, ya tienes tu licencia de primera ocupación. Si no lo es, ¡tranquilo! Hay un plazo para subsanarlo. 

 

¿Cuánto cuesta obtenerla?

Ojalá pudiéramos decirte que es gratis pero, como cualquier trámite que incumba a la Administración, debemos pagar por él. 

Ojalá también pudiéramos darte una cifra exacta, pero no podemos, porque depende de la administración local en cuya área de actuación se encuentre. 

Así que no existe un precio estándar para la licencia de primera ocupación, ya que la cantidad depende igualmente de los metros cuadrados o del tipo de construcción. Sí que podemos decirte que está alrededor de los 900 euros

 

Licencia de actividad: qué es, cuánto cuesta y cuando es obligatoria

¿Vas a abrir un local comercial, industrial o de servicios? Entonces, necesitas una licencia de actividad para que se acredite que el local cumple con todos los requisitos de habitabilidad y uso de la actividad que se vaya a desarrollar en él. 

Para poder consultar la normativa aplicable, tendrás que acudir al Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble. Eso sí, antes de solicitarla, es necesario que presentes un proyecto técnico que certifique que el local cumple con los requisitos que se le solicita a los locales comerciales. ✅

También tienes que contar con otros certificados como licencia de obras (en caso de que vayas a reformar el inmueble) y cumplir la normativa de prevención de incendios, de medidas de higiene y de control del ruido. Estos son los requisitos más habituales.

 

¿Cómo se solicita la licencia de actividad y qué documentación necesito?

Aquí empieza lo ‘divertido’. Vale… ningún trámite lo es, pero hay que hacerlo. Lo primero que tendrás que hacer es ir al Ayuntamiento de la localidad donde se vaya a ubicar el negocio e informarte de que la actividad que quieres llevar a cabo se ajusta a la normativa del municipio. 

Tendrás que consultarlo con un técnico competente en licencias para informarte de la mejor manera posible. 📐

Una vez tengas el proyecto e informe técnico para el local, el visado del proyecto por parte del Colegio Oficial y hayas pagado las tasas pertinentes, tendrás que presentar la declaración responsable y la solicitud de licencia de apertura en el Ayuntamiento.

La documentación que debes entregar también puede variar según el caso, pero esto es lo que generalmente tendrás que tener en regla:

-Fotocopia Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

-Escritura de la propiedad del local o contrato de arrendamiento

-Fotocopia del Número de Identificación Fiscal (CIF)

-Plano del local

-Plano de situación del local

-Memoria descriptiva de la actividad y local 

-Presupuesto de instalaciones

– Proyecto técnico

– Justificante de pago de tasas e impuestos correspondientes

 

 

📢❗ ¡Atención! Debes tener algo muy en cuenta: antes, se podía empezar la actividad en el local una vez entregada la documentación en el Ayuntamiento. Pero ahora, si lo haces, te arriesgas a recibir una multa. 

¿Por qué? Muy sencillo: la licencia de actividad es lo que certifica que tu local cumple los requisitos para que se desarrolle una actividad empresarial en él. 

¡Por cierto! Cada vez que cambie el tipo de actividad que tenga lugar en ese local, tendrás que renovar la licencia de actividad. 

Cédula de habitabilidad: qué es, precio y caducidad

Vamos con el siguiente trámite: la cédula de habitabilidad. Está administrada por las comunidades autónomas, y acredita que el inmueble tiene las condiciones necesarias de salubridad, higiene y solidez (para que nos entendamos: que tiene la superficie mínima, equipamiento como inodoro, cocina…). 

Es decir, las condiciones de habitabilidad requeridas por la Ley de Vivienda. 

Por ejemplo, la información incluida es:

  • Tipo de vivienda: unifamiliar o plurifamiliar
  • Ubicación y referencia catastral
  • Superficie útil
  • Estancias y espacios: comedor, habitaciones, cocina, baños, recibidor, trastero…
  • Ocupación máxima
  • Nombre del técnico que la solicita
  • Decreto con condiciones mínimas de habitabilidad
  • Periodo de validez del documento
  • Oficina de registro y validación

Y no es algo que puedas decidir tener o no, porque tendrás que presentarla siempre que:

  • alquiles o compres un inmueble
  • instales el suministro de electricidad y agua
  • rehabilites completamente la vivienda
  • solicites una hipoteca sobre la propiedad 

Es el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre la vivienda el que expide la cédula de habitabilidad y, para obtenerla, necesitarás un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero certificando que la vivienda cumple con la normativa.

Aquí tienes un vídeo de la Asociación de Técnicos en Edificación con las 15 preguntas más frecuentes sobre la cédula de habitabilidad:

https://www.youtube.com/watch?v=AtRCrDeFF2k&list=PLl9wH8S6dvxEqrq9tIYc4lvyERDawbEnS

 

¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?

No hay una respuesta concreta para esto, así que lo mejor es que lo consultes con tu Ayuntamiento para saber en qué estado se encuentra y cuándo tienes que renovarla. La buena noticia es que tienen una vigencia muy larga, así que puedes olvidarte de renovarla por un tiempo. 👌

Teniendo esto en cuenta, la caducidad de la cédula de habitabilidad depende de factores como el año en que se emitió o el tipo de licencia que cubren. 

Por ejemplo, a partir del año 2004, tienen una caducidad de 15 años y, a partir de 2013, de 25 años (aunque si se trata de segunda ocupación es de 15 años). Ten en cuenta que, si rehabilitas la vivienda, tendrás que tramitar una nueva cédula. 

 

¿Cuánto cuesta una cédula de habitabilidad?

Tampoco podemos darte una respuesta concreta, pero no te asustes. No te supondrá un gran desembolso. Normalmente, estará entre 15 y 55 euros, en función de la comunidad autónoma y de la antigüedad de la vivienda. 

 

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

Esta es una de las preguntas más frecuentes a la hora de escriturar una vivienda. ¿La respuesta? Como casi todo, depende, porque algunas Comunidades Autónomas han suprimido la necesidad de contar con cédula de habitabilidad con el fin de simplificar y facilitar los trámites. 

Como cada comunidad es independiente a la hora de establecer esta normativa, los procedimientos, plazos, tasas, etcétera, son diferentes.

 

¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

¡La pregunta del millón! 💰💰💰 Cuando compras una vivienda, no solo debes tener en cuenta el precio de la compraventa. Ni mucho menos. Si lo haces, luego te llevarás sorpresas poco agradables. 

Por eso, es importante que sepas el precio de escriturar una casa. Apunta, apunta:

  • Gastos de notaría. El notario es el profesional acreditado para revisar la documentación y dar fe de que todo se hace conforme a la legalidad. Tramita la escritura, inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad… 

Y todo eso tiene su precio. Lo bueno es que los honorarios del notario están establecidos por ley, y serán entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble, generalmente. 

  • Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro no es precisamente barata, aunque depende del valor que se le da a la vivienda en la escritura. Lo más normal es que estén entre los  400 y los 650 euros.
  • IVA. El IVA solo se paga si adquieres una vivienda de obra nueva, y actualmente se sitúa en el 10% del precio de la compraventa. 
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Solo tendrás que pagarlo si compras obra nueva, y varía según la Comunidad Autónoma entre el 0% y el 1,5%.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Solo para vivienda usada, y supeditado también a lo que decida cada región (normalmente entre el 6% y el 10%). Te aconsejamos que te informes de las bonificaciones aplicables en cada Comunidad. Por ejemplo, si eres menor de cierta edad y se trata de la primera vivienda que adquieres, seguramente pagarás menos. 

Aquí tienes una calculadora de la OCU que te ayuda a conocer la minuta del notario y del registrador. Nosotros te aconsejamos que cuentes con más o menos el 10% – 12% del valor de la vivienda como gastos, para asegurarte de que puedes hacerles frente sin problemas. 

Uf, ha costado llegar hasta aquí, ¿verdad? Sabemos que la compra de una vivienda puede ser (y es) un proceso tedioso que nos saque de nuestras casillas más de una vez.

Por eso en UNO100 Arquitectura intentamos aclarártelo lo mejor posible antes de dar el gran paso. 

¡Esperamos haberlo conseguido! Si tienes alguna duda más, no dudes en contactarnos.

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