¿Cuánto cuesta construir una casa?

Generalmente cuando quieres construir tu propia casa, no sueles tener claro cuáles son los costes del proceso de construcción de una vivienda, desde que adquieres la parcela hasta que tienes las llaves en la mano con tu casa totalmente terminada.

Antes de nada, es necesario saber en términos generales el coste total de la obra para saber si podrás, o no, hacer frente a una inversión como la que quieres llevar a cabo. En el caso de que no sea viable, se deberán modificar las características iniciales de la casa para intentar cuadrar el presupuesto.

No será la primera vez que te preguntas: ¿Cuánto cuesta construir una casa? Hay que saber que hay más gastos además del coste propio de la construcción. Aunque a veces no pensemos en ellos, recomendamos que los tengas en cuenta desde el principio, para no llevarte una sorpresa más adelante y que no puedas finalizar la obra o tengas que prescindir de algunas cosas conforme avanza la misma.

Los precios que vamos a comentar aquí son orientativos y pueden servirte para hacerte una idea del coste general de tu nueva casa. En nuestro caso hablaremos del precio de una vivienda unifamiliar en la zona de Levante (Murcia, Alicante, …)

1 – ADQUISICIÓN DEL SOLAR

Lo primero que debemos tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una casa es el coste de la parcela donde vamos a construir nuestra vivienda. El precio de un terreno depende de varios factores como el tamaño, la localización (calificación y clasificación) y evidentemente de la necesidad de venta de su propietario. Aconsejamos, antes de la compra de una parcela, que se revise bien la normativa que afecta al solar para saber si realmente se puede llevar a cabo lo que tenemos en mente o no.

Además, debes tener en cuenta otros gastos derivados de la compra del terreno. Tales como los gastos notariales (aprox. 0,5% del precio de compra), que corresponden al valor de la escritura, notariado y registro del inmueble objeto de la compraventa, y el impuesto de transmisiones patrimoniales (en Murcia, 8 % del precio de compra).

2 – HONORARIOS PROFESIONALES Y ESTUDIO DEL TERRENO

Para conseguir en el Ayuntamiento la licencia urbanística para construir tu casa, necesitarás un Proyecto Básico y de Ejecución redactado por un Arquitecto. Ahí quedará definida la geometría, la materialidad, las instalaciones, la estructura y el sistema constructivo de todo el proyecto para poder construir la casa.

Los honorarios técnicos del arquitecto para la redacción del Proyecto Básico y de Ejecución dependen de la superficie construida y la complejidad de la vivienda. Cada uno aplica sus propios precios, aunque deberían rondar entre un 4-6 % del presupuesto de ejecución material.  

Cuando queramos saber cuánto cuesta construir una casa, debemos incluir los honorarios técnicos. La elección del arquitecto es vital ya que es una decisión que afectará en la totalidad de la obra por su forma de diseñar, los servicios que ofrece y su manera de gestionar los proyectos. Supone un gasto muy pequeño en relación con el coste total de la construcción de la vivienda, sin embargo es importante estar convencido del arquitecto elegido ya que es crucial una buena relación técnico-cliente-constructora.  

¿Qué es el presupuesto de ejecución material (PEM)?

En la construcción, el presupuesto de referencia para honorarios y trámites es el Presupuesto de Ejecución Material. El arquitecto fijará la cantidad del PEM de la vivienda en función de los usos y la superficie de la casa según el Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) para pagar el mínimo en materia de tasas, impuestos, licencias… No tiene en cuenta las calidades y las instalaciones, ni el beneficio del constructor. 

Volviendo a los trabajos técnicos necesarios para llevar a cabo nuestra vivienda, también será obligatoria la Dirección facultativa de la obra cuando se vaya a construir la casa. Aquí es donde los técnicos se encargan de que se cumplan en todo momento las medidas de seguridad establecidas en el proyecto y de que los trabajos se ejecuten correctamente. La dirección facultativa se puede separar en:

• Dirección de obra (D.O): debe ser un Arquitecto, designado por el promotor (o autopromotor) y es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.
• Dirección de ejecución de obra (D.E.O): debe ser un Aparejador / Arquitecto Técnico / Ingeniero de la Edificación, designado también por el promotor, y será quien asuma la tarea de dirigir la ejecución material de la obra y el control cualitativo y cuantitativo de la obra en ejecución.
• Coordinador de Seguridad y Salud (C.S.S): debe ser un Arquitecto o Aparejador / Arquitecto Técnico / Ingeniero de la Edificación, designado por el promotor para establecer las disposiciones mínimas de seguridad y salud en la obra, y coordinar in situ la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad.

Los honorarios técnicos de la Dirección Facultativa dependen de la superficie construida y la complejidad de la vivienda y están del orden de un 2-3 % del presupuesto de ejecución material para cada técnico. 

Por último, existen gastos técnicos necesarios derivados del estudio del solar:

• Estudio topográfico: Se trata de plasmar en plano exactamente la topografía actual de la parcela objeto de la construcción de la vivienda. Su precio estimado suele rondar entre 250-400 €. No es obligatorio, pero puede ser necesario en el caso de tener un solar con una topografía muy irregular. Puede o no estar incluido en los honorarios técnicos del Proyecto Básico y de Ejecución.
• Estudio geotécnico: Es el conjunto de actividades (sondeos, análisis, perforaciones,…) que permiten dotar a los técnicos de toda la información geológica y geotécnica del terreno necesaria para la correcta redacción del proyecto. Se lleva a cabo antes de la realización del proyecto de una nueva edificación y es de vital importancia para saber qué tipo de estructura se va a emplear y a qué profundidad. Es obligatorio, y tiene un precio estimado de 1.000 €. No va incluido en los honorarios técnicos del Proyecto Básico y de Ejecución.

3 – LICENCIAS DE OBRAS

No olvidemos la parte administrativa que también supone un gasto a tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una casa. Dependiendo en qué localidad nos encontremos, cada Ayuntamiento fija sus propias tasas, aunque existen los mismos dos tipos:

• Tasa administrativa por expedición de licencia urbanística: la liquidación de la misma corresponde a un porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material de la obra, que varía según la cuantía en torno al 1% del mismo.
• Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): esto es lo que comúnmente se denomina como la “licencia”. Suele rondar entre el 3,5-4 % del Presupuesto de ejecución Material.

No hay que olvidar que a la hora de la obtención de la licencia urbanística, también hay que depositar varias fianzas (o avales bancarios) en el Ayuntamiento. El importe puede ser variable en función de nuestra localización y del Presupuesto de Ejecución Material,  rondando los 1.000 € – 5.000 €. Hay que distinguir entre:

• Fianza por gestión de Residuos de Construcción y Demolición (RCD´s): Es la garantía que pueden exigir las comunidades autónomas para responder de la correcta gestión de residuos. La cuantía dependerá del presupuesto del estudio de gestión de residuos de la obra, incluido en el Proyecto para la obtención de licencias de obras. Se requieren los certificados acreditativos de gestión de los RCD’s y existe un plazo de 30 días naturales para su devolución desde la emisión del último certificado.
• Fianza por obras sujetas a Licencia Municipal: Esta cantidad puede aumentar de manera significativa si tu parcela no tiene ejecutada la vía pública. Una vez terminada la obra y ejecutada conforme al proyecto que se redactó, y si no ha habido ningún desperfecto ocasionado por la obra en zonas públicas (arbolado, farolas, asfalto, aceras,…), se devolverá el importe íntegro.

4 – COSTE DE CONSTRUCCIÓN

Esta es evidentemente la parte más costosa del proceso y la más influyente a la hora de saber cuánto cuesta construir una casa. Aquí entran en juego varios factores que influyen directamente sobre el coste de la vivienda: calidad de los materiales, acabados, complejidad constructiva del proyecto, características del solar, profundidad del estrato resistente, y por supuesto la calidad de la empresa constructora. Llegados a este punto debemos hablar de Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC), que será el precio real de la obra.

¿Qué es el presupuesto de ejecución por contrata (PEC)?

En la construcción, el Presupuesto de Ejecución por Contrata es el importe que cobra la constructora. No hay porcentajes fijados por ninguna normativa, aunque los valores habituales empleados en obras son el 13% en concepto de gastos generales y el 6% en concepto de Beneficio industrial. Se calcula por la suma de estos conceptos:

PEC = PEM x (1 + 0,13 + 0,06)

Un valor aproximado de construcción de vivienda a día de hoy rondaría entre los 800-1.000 €/m², este dependerá siempre de las calidades y acabados del proyecto. Se puede llegar a sobrepasar este precio muy fácilmente en vivienda de autopromoción, ya que este casi siempre escogerá una calidades más altas para su propia vivienda que la escogida por un promotor en una promoción de viviendas.

Podemos considerar valores que rondan los 500-800 €/m² para la construcción de sótanos o garajes. En este punto habrá que sopesar si buscamos aparcar nuestro vehículo en superficie de poder hacerlo, lo que supondrá un gasto muy inferior (no hay excavación, ni muros de sótano, …). Por otro lado, si destinamos el sótano a estancias auxiliares que vayan a estar dotadas como el resto de la vivienda, entonces hablamos de nuevo de un coste entorno a los 800-1.000 €/m².

La adecuación de la parcela para su disfrute dependerá evidentemente de la superficie que queremos tratar (zona pavimentada o ajardinada), de la existencia o no de piscina, de la longitud y el tipo de vallado perimetral a instalar o de los acabados naturales escogidos. Aquí podemos hablar de 100-300 €/m² para la urbanización interior de parcela.

Habrá que tener en cuenta el estado de la urbanización exterior de nuestra parcela (acometidas, aceras, calle, arbolado, iluminación, …). Según normativa es obligación del propietario urbanizar la parte de vía pública correspondiente a su parcela, por lo que es importante contabilizar ese gasto también.

Importante tener en cuenta el IVA, que en caso de ser autopromoción y ser primera vivienda será del 10% del presupuesto de contrata (PEC).

Destacar también que a veces hay que prever una partida para el mobiliario y la decoración de nuestra casa. Generalmente en el Presupuesto de Ejecución por Contrata vienen incluidos algunas partidas como los sanitarios, la iluminación, los armarios empotrados, a veces la cocina también, pero debemos conocer qué entra y qué no. Este gasto en mobiliario y adecuación de la vivienda puede suponer un 10% del presupuesto de ejecución material de la obra, por lo que tendremos que tenerlo reservado.

5 – GESTIONES

                  Hay que tener en cuenta una serie de gestiones que no podemos olvidar a la hora de desglosar cuánto cuesta construir una casa. Una vez concluidas las obras, algunas de las obligaciones por parte del promotor acarrean un gasto que debemos destacar:

• Escritura por obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. La suma de ambos ronda el 0,5% del valor del inmueble.
• Tasa por expedición de licencia de primera ocupación, dependerá de cada Ayuntamiento y sirve para que comprueben que las obras se han realizado conforme al proyecto presentado para la obtención de la licencia urbanística.
• Cédula de habitabilidad. Supone un gasto pequeño (en Murcia son 23€) y es mediante la que la Comunidad Autónoma revisa el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
• Alta de suministros: existen 4 suministros (agua, luz, gas y telecomunicaciones) y suele reservarse del orden de 200€ por cada uno de ellos.

En el caso de necesitar una financiación bancaria, debes tener en cuenta los siguientes gastos financieros:

• Gastos de tasación: 300-400 € de manera oficial
• Notaría y registro: 0,5% de la responsabilidad hipotecaria
• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): 0,5-1,5% del importe de la hipoteca.
• Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo solicitado por formalizar el crédito y por los trámites administrativos.
• Intereses bancarios que dependen de las condiciones de cada hipoteca.

6 – CONCLUSIÓN

                  Si aplicamos los cambios de conversión en función de los metros que queremos construir, podrás tener tu casa totalmente terminada, con todo lo visto aquí incluido, por un coste que ronde entre 1.200-1.700 €/ m² + IVA, más la reserva destinada a equipamiento (cocina si fuera necesario, mobiliario, …).

Antes de que os preguntéis cuánto cuesta construir una casa, nosotros os aconsejamos que seáis vosotros quienes fijéis una cifra máxima de la inversión que queréis realizar y que seamos nosotros, los arquitectos, quienes diseñemos el proyecto de forma que, dentro de esa cantidad, cumpla con vuestras necesidades.